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房地产是大资金，高回报的行业，充满机会和挑战。近年，美国加拿大的城区公寓升温就是一个例子。 首先，按照传统的美国房地产投资规律，独门独院的住宅(HOUSE)的上涨比例一般都要比公寓、集合住宅要快，因为房地产的上涨一向都是以地皮上涨为主要原动力，也就是说当房价上涨的时候，地产经纪商认为主要不是房子本身在涨，而是这幢房子所处的地皮在涨。因为房子的建筑是要折旧的，每年要按照一定比例下跌，住得越旧的房子，房子本身的折旧率越高。但是由于地皮会随着经济发展的速度规模、通货膨胀率的比例在上升，才导致了房价上涨。这也就是从长远来看，美国的房子一定会涨的根本原因。所以也就有了房地产的三大要素：“地段、地段还是地段。” 不过这一波的涨势却使老资格的房地产商跌破眼镜，这些深宅大院的上涨率远远比不上一般集合住宅的上涨，集合住宅的上涨比例比以往显著增加。所谓集合住宅，就是造起一片两层楼的住宅，每家依旧是独门独户，占地面积小，使用面积不小，但是没有私人大花园，而只有一个小小的天井。也没有私人的游泳池，而是几十户人家共用一个游泳池，花草树木也都由住家联合会管理，每个月交纳管理费。这种房子以前都是美国人买了之后暂时住的，是一种向独家住宅的过渡房屋，所以它并不叫房子(HOUSE)，也有了另外一个名字叫共渡屋，很明显，它的隐私较少。但是它有着自己的优势，房价较便宜，面积较大，不需要自己花时间整理园子。 由于独门住宅的房价在涨到一定时候之后，其价格已经不是一般的工薪阶层所能够承担，人们将目光转向集合住宅，于是同样花50万美元，在一个好区中也许只能买一幢小小的老旧独门住宅，但是却可以买一栋新的宽大的集合住宅。今天的房地产买方很多都是那些四五十岁的人士，他们的观念是想要多享受生活，不愿意在后院中花很多时间伺弄花草，也不想过多负担房屋贷款压力，于是集合住宅成为这一波买房者的新宠。由此可见，豪门大宅的购买力终究有限，只有适合大部分工薪阶层人士的需要的房子才真正具有升值潜力。 其次，以往的房地产规律是房子处于幽静清新的郊外是好的地段，纽约的长岛、洛杉矶的中小卫星城镇、旧金山的湾区都是传统房地产的投资良地。但是新一波的房地产热门区却向城市中心回返。一种在繁华的商业中心建起来的公寓重新出现在人们的视野中，这种房子虽然面积窄小，但是距离商业中心近，可以非常便利地享受生活，而且还可以省去上下班的长途开车劳累。洛杉矶的市中心几十年以来都是令人谈虎色变的所谓脏乱差地区，无家可归者的天堂，几乎没有人愿意在市中心居住，最终导致了市中心只是一个金融、旅游、贸易区，本地居民都避开中心区住到郊外，旧金山、纽约、芝加哥也都如此。但是新的观念产生了，在长期的孤独居住以后，人们开始向往市中心的繁华，向往人气。于是洛杉矶开始在帕莎蒂娜、阿汗布拉商业区推出了一套套公寓住房，居然一抢而空。从观念上来说，住惯了偏远郊区的人们开始有向城区中心靠拢的倾向。由此美国很多僻静的城市中心开始重新繁华。洛杉矶正在筹划纽约式的时代广场，建造数千套公寓，准备重振市中心。这也是房地产的一个新现象。 另外，公寓往往是投资所用，一般的都是买下一片公寓，出租给房客，其中包括学生、打工者。现在开始将公寓重新装修之后出售，居然很多人都开始买下公寓的一个个单位。其中原因是美国的房价在涨，它的租金也在涨，所以很多原来租房子的人开始购房。一般说来，衡量房地产市场是否健康，用该地的租金进行测算是一种方法。一幢房子的价格差不多等于年租金的25倍左右，这时候的房地产还算是健康，如果超过25倍，说明房地产过热。由于现在美国的房子租金也随着房价水涨船高，很多人就开始将自己租的公寓买下来，与其是将租金交给房东为房东付贷款，还不如自己付一笔定金给自己交贷款。由于利息仍处于低点，租公寓还不如买公寓，这就又带动了公寓房的销售。 这几种新现象在以前都是不可思议的。 |
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