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说起美国的住房贷款，另外一个不得不提的话题是发达的抵押贷款二级市场，也就是在中国刚刚热起来的住房贷款证券化。原因很简单，银行吸收的资金以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是10年、20年甚至30年的，“短存长贷”的问题让银行不得不考虑资金的流动性。 而美国房地产之所以活络，靠的就是两大房屋抵押贷款公司FannieMac（FederalNationalMortgageAssociation，简称FNMA）及其孪生兄弟FreddieMac（FederalHomeLoanMortgageCorporation，简称FHLM）。两家公司都是美国国会授权建立的。好事者将这两家公司的汉译为“房利美”和“房地美”，听来倒也贴切。 “房利美”的资产总额在全美公司中排名第二，是美国最大的住房抵押贷款公司。它不直接向购房者发放购房贷款，而是专门在二级市场操作。它在二级市场的主要商业行为：一是从贷款机构购买抵押贷款合同并支付现金给贷款机构来保证抵押贷款市场资金的持久充足。贷款公司可以用回收的资金在一级市场与更多的借款者订立更多的抵押贷款合同；二是在交易所发行流通性极高的抵押合同证券(MBS）。各贷款公司或金融投资机构可以买卖和持有这些证券。如此一来，一个长期抵押贷款合同在二级市场中转换成短期的流通性极佳的金融产品。“房利美”的利润来源于抵押贷款合同买卖的差价。而它发行的MBS保证投资者无论该抵押贷款合同发生什么变化，投资者都能及时获得本息收入。“房利美”以提供该种担保而获得费用。 “房利美”于1938年由国会设立隶属联邦住宅局(FHA，FederalHousingAdministration），宗旨是推动大萧条后住宅工业的发展。当时的业务仅限于持有和卖出联邦住宅局担保的私人借贷公司的抵押贷款。1968年，FannieMae私营化并发行股票上市，经营范围也突破了当初国会的立法限制。如今它早已没有任何联邦的财政支持，但已成为全美最大的纳税实体和最持久盈利的公司。 “房利美”致力于使中低收入家庭能有房可买(Availability），有房能买(Affordability）。2000年3月推出庞大的“美国梦承诺”计划(AmericanDreamCommitment），立志于缩小购房者的差距，增加低价出租房的供应，和加强社区意识。计划在10年内提供2万亿美元房屋贷款给1800万长期住在低标准住房里的中低收入家庭。2004年3月，它自豪地宣布超额完成了整个计划的一半，已经给1200万家庭提供了1.3万亿的房屋贷款。 房利美和房地美的主要业务是收购银行抵押贷款，将其转变成抵押债券出售。但与一般公司债券不同，它们的债券利息较低，而且不用公司的运营收入偿还，主要靠抵押贷款的本息来偿还。此外，两家公司凭借独特资源和政府支持，在资本市场以接近财政部债券的低息借款，然后再投资利息较高的抵押债券。 房利美和房地美这样的中介机构通过在二级市场上抵押贷款的买卖，为资金在投资者和住房购买者之间的流动提供了便利，使抵押贷款持有人能够调整其抵押的规模和结构。由于建立了完善的住房抵押的二级市场，增强了住房贷款的流动性，减少了贷款的风险，吸引了大量资金投入房地产业，使美国的住房抵押贷款占到国民生产总值的20％。 听起来，房利美和房地美跟普通购房者没有太大的联系，其实这两家公司每年都修订的con formingloan上限可以在很大程度上左右申请人能获得的贷款额或者利率。比如2003年的数据是322700美元，超过这个数额的贷款成为非con formingloan。一般购房人接触到的利率都是指conformingloan。由于非con formingloan在二级市场上交投不活跃，所以如果购房人申请贷款的数额超过这个上限，银行会加收额外的利息。 |
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