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按照不同的利率计算方法和还款方法，美国的按揭贷款主要有以下几种： 固定利率贷款 在贷款期限内（通常为15年、20年或30年），这种贷款的利率是固定不变的。15年期或20年期的抵押贷款与30年期抵押贷款相比利率较低，但每月的分期付款额相应较高。比如，一笔10万美元利率为7％的30年期抵押贷款，每月的分期付款为666美元；而利率6.5％的15年期抵押贷款的每月分期付款为871美元，好处是15年后业主便完全拥有房屋的产权。固定利率贷款的另一个好处是，借款人可以事先知道每月的还款数额，便于制订财务计划。 浮动利率贷款 这种贷款的利率可以上下浮动，浮动的水平取决于当时的市场条件。选择这种贷款，每月的还款额也会不同，通常没有额外的费用。 从第二期还款开始，浮动利率贷款的利率就开始随行就市。利率的计算方法在贷款合同中会有详细规定。通常的计算方法是选择一个基准利率（比如一年期国库券）加上溢价。但是浮动利率大多规定一个利率上限，限制利率超过贷款人的偿还能力。 大多数可调利率抵押贷款为15年期或30年期。虽然可调利率抵押贷款第一年的利率水平低于固定利率抵押贷款的利率，但第二年就基本赶上了固定利率抵押贷款的利率，因此第一年能省多少钱便显得尤其重要。 如果你对未来收入增长很有信心，或者不久就要搬家，对将来利率的变化无所谓，那么浮动利率贷款确实是一个好选择。以目前美国市场的超低利率，现在实在是最佳的买房时机。 可转换利率贷款 如果拿不准浮动利率抵押贷款和固定利率抵押贷款何者更适合自己，则最好选择可转换利率抵押贷款。这种贷款的起始利率低于固定利率贷款的利率，但如果未来的利率水平不降，则业主可在第二至第五年之间将贷款转换成固定利率贷款，且贷款利率仅略高于转换当时的固定利率。 期末整付抵押贷款 这种贷款类似于30年期抵押贷款，但第一年的利率较30年期贷款低0.25％至0.75％，让业主的财务计划有更大的余地。然而，业主必须在三年、五年或七年内偿清贷款的本金（或再融资）。返现贷款 银行可能返还客户最高可达贷款额5％的现金。选择这种贷款，如果提前还款通常会有相当严厉的罚金。 累进偿付贷款 这种贷款初期偿款额较低，然后按照事先规定的时限逐步增加。这种贷款的好处是客户可以申请到更大数目的贷款。在最初的几年里少付的款项，实际上是延迟到后几年支付。 美国金融机构提供各种名目的累进偿付贷款，月付增加的情况各有不同。增加越快，或者贷款年限越长，头几年的月付就越低。 无论是再融资还是首次购房，寻找最适合自己财务状况的抵押贷款才是最重要的。另外还必须考虑是自住还是投资，自住的话会在新房中住多长时间，这些都是购房者签字画押之前要好好思量的问题。 |
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