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美国建立了一整套房地产经纪人制度，1917年加利福尼亚州首先立法，对房地产经纪业进行规范。其中房地产执照法对经纪人执照所需符合的标准和所具备的资格作出了严格的规定。 美国的房地产经纪人分为两类：一类是销售员(Salesman)，他们只能受经纪人委托受理业务，无权为买卖双方订立契约和收取佣金，报酬则由经纪人按其业绩付给。取得销售员执照必须具备下列条件： 1、年满18岁的自然人； 2、具有诚实良好的名声； 3、持有有意雇用其为销售员的房地产经纪人签名的推荐信； 4、高中毕业、具有专业知识的训练课时，并修完《房地产原理》课程，通过房地产销售人员考试； 5、取得执照18个月内还须加修两门与房地产有关的学科，并经过考试合格。 第二类则是经纪人(Broker)，他们必须具备的条件是： 1、年满18岁的自然人； 2、有诚实良好名声的可信证明； 3、高中毕业、具有专业知识的训练课时，具备两年以上从事房地产实际工作的经验，并修完与房地产业有关的8个学科； 4、具有一定年限的销售员工作经验并通过房地产经纪人考试； 5、执照持有者每4年必须重修 45小时有关房地产最新教育内容的课程，然后方可申请换领执照。 美国的法律还规定，凡发现并查实房地产经纪人或销售员在房地产中介服务中有不实的陈述、虚假的承诺、多头代理、公私款项不分、以欺诈手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、对销售员监督不严使客户受损、隐瞒实际利润等行为，均将受到暂停或吊销执照的处分。 房地产经纪人的经济收入主要来源于交易佣金。所得销售佣金则按销售房地产种类及房地产经纪契约的类型而定。对未开发土地转让的销售佣金按转让价的6％-10％，独立住宅的销售佣金为成交额的5％-8％，大型商业用房地产的销售佣金为成交额的3％-6％。 如果房地产开发商或业主与房地产经纪人签订的契约为独家销售权契约(Exclusive Rightoosetl Listing)，则不论是否由经纪人提供的服务，只要在契约有效期内完成房地产销售，卖方都必须向经纪人支付佣金；如签订独家代理销售契约(Exclusive Agency Listing)，在契约有效期内，独家代理经纪人如完成出售则得到合同佣金，业主自行出售则不必付给经纪人佣金；如采取公开销售契约(Open Listing)，则所有的经纪人均可设法代售，实际销售经纪人均可获得佣金，同时业主也保留自己销售的权力。除此之外还可选择净值销售契约、联合销售契约和优先选择契约等。 在美国，经纪人之间时常因销售佣金发生纠纷，在洛杉矶就有这样一件事：某业主将住房委托经纪人A注册上市，经纪人B带顾客上门看房，因当时顾客难下决心而没有获得买方给价，后来由经纪人C再次带该顾客上门看房，提供了买房给价并由业主接受。这笔买卖在两周内完成过户手续。经纪人B得知成交消息后，以第一个把买房者带去看房并回答了各种问题为由，要求获得50％销售佣金。 经当地“综合上市服务机构”裁定，销售佣金由买主的注册上市售房代理人A获得，但A有义务和获得卖方给价的经纪人C分配佣金。代理经纪人(Listing Broker)可得40％～50％，实际销售经纪人(seuing Broker)可得50％～60％。而经纪人B尽管带了顾客看房，但由于没有获得卖方给价，则无权获得销售佣金。 经纪人的活动受到州（美国）或省（加拿大）房地产经纪人协会的严格管理。 一、只有通过考试获得房地产经纪人执照者，才有资格加入所在州的房地产经纪人协会。这样的会员交足会费后，有权到县、市政府查阅、复印任何一处房地产及相邻房地产的档案。通过这样的查询，买方可以准确地知道拟交易房地产的始建年月、基本结构、造价，此前是否转卖过，买主都是谁，每次转卖时的成交价和这次卖主的要价，以及方圆一英里内一年来售出的类似房地产的最初标价和最终成交价，等等。 二、只有房地产经纪人协会的成员，才能拿到上市房屋的钥匙并带领买主进屋参观。美国绝大多数待售房屋内没有人，铁将军把门、钥匙就放在门下方的一个小黑盒子里。所有小黑盒子与计算机联网，由房地产经纪人协会临控。 三、法律规定，房地产买卖成交后，买卖双方经纪人分别得到由买主支付的相当于成交额3％的佣金。如果买卖不成交，双方经纪人则分文不取。 通过经纪人找到了理想的房地产，买主便可以提出书面报价并附加条件，卖方收到买方的报价和条件后，应在期限内提出书面答复，明确表示卖方可以接受的价格和条件。买卖双方必须在一份来往文件上签名，备查。 一旦卖方接受买方的价格和条件，买卖双方到拥有执照的专门负责房地产交易的公证机构签署合同，并将所签合同交该公证机构保存。签合同的同时，买卖双方各付相当于成交额1％的手续费给该公证机构。如果一切正常，45天后合同生效。买方在这45天里则自己花300美元，请专门检查房屋质量的公司派遣拥有执照的专业人员对房屋进行检查并提出专业报告。若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面终止合同，拿回定金。 美国有一整套房地产经纪人制度,通常人们只看到房地产经纪人买卖完成后的报酬，却忽视了在这些报酬的前后所付出的细致服务，这种服务是不能用金钱来计算的。经纪人常说，这活儿太苦，客人像皇帝一样指使我们做这做那，甚至连家中看小孩也来找我们，平常到机场接人送人等事则更不用谈了。经纪人为了做成一笔生意，自然是要提供各种服务，这种需要耐心的工作是很难坚持下去的。 |
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