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在美国和加拿大，买房都可委托经纪人去代办。经纪人可以为你提供专业水准的服务，所以许多人都通过经纪人买房。（经纪人同时也可以卖房，但法律禁止同一经纪人在同一交易中同时代表买卖两方。）简单地说，买方经纪人工作程序分四步： 第一步是在电话中将自己的买房要求告诉经纪人，电话预约后，经纪人会带着10份左右的房地产资料，上门逐一介绍，并展示每幢房屋的区位示意图、所在居住区的总体布局图（以供了解周围环境和配套情况）及每幢房屋的平面图。对这些资料进行比较后，初步选择出其中三处，并在经纪人的陪同下前往实地作进一步了解，最后选中其中一处房产。 第二步是谈价钱。通过经纪人找到了理想的房地产，买主便可以提出书面报价并附加条件，卖方收到买方的报价和条件后，应在期限内提出书面答复，明确表示卖方可以接受的价格和条件。你如果认为价格偏高，可报出一个所能承受的最高限价，经纪人会马上表示可尽力效劳。三天后，经济人会电话告知，卖方是否答应降价。买卖双方必须在一份来往文件上签名，备查。 第三步是提出内部装修要求。在北美，开发一片独立房屋时，一般只对其中1至2幢进行装修，供买房者参考，买房者交纳订金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜色的样品及厨房设备的组合和型号，供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。（二手房就没有这一步了。） 第四步是正式签约。一旦卖方接受买方的价格和条件，买卖双方到拥有执照的专门负责房地产交易的公证机构签署合同，并将所签合同交该公证机构保存。合约内容十分齐备，用以保证不发生买卖纠纷。此后，由经纪人代购房者到公证公司办理公证（主要是对售出房屋和所在土地合法性的确认，以保证买房者不上当受骗遭受损失），并代为到当地房地产注册署办理注册登记。不久，购房者可收到一份转让契约的副本，买房时首期付款不足部分以住房抵押向银行贷款，待规定年限还清本利后，契约正本才交给买房人。与契约副本同时寄上的是一张应缴转让注册费的通知，可直接去就近银行转账付款，至此完成了经纪流程。签合同的同时，买卖双方各付相当于成交额1％的手续费给该公证机构。如果一切正常，45天后合同生效。买方在这45天里则自己花300美元，请专门检查房屋质量的公司派遣拥有执照的专业人员对房屋进行检查并提出专业报告。若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面终止合同，拿回定金。（之所以规定45天的缓冲期，是为了让买方有足够的时间到银行申请购房贷款。） 在签订合同之前，不少买主几乎把所有注意力都放在讨价还价上，往往忽视日后有可能引起法律纠纷的三个方面： 一、所购房地产作什么用。美国许多州法律规定，住宅区、工作区、商业区严格分开，尤其不允许在住宅区内经营或工作。 二、所购房地产内有没有滞留房客。法律同时规定，只要房客按时交纳房租，房东不得赶房客出门。 三、房地产上的建筑结构不得随意改动。地震高发区的美国西海岸各州规定，房屋内的水、电、煤气管道等不得任意改动，即使是法律允许的细小改动，也得先向地方政府提交申请获得批准。 这些细节，一般人是会忽略，这正是经纪人有用武之地的地方。 |
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